Esta es una de las principales conclusiones extraídas en los Desayunos con la prensa organizados por Magma Turismo el pasado miércoles 13 de abril en el hotel Rafael Orense de Madrid bajo el título “La inversión, financiación y gestión de activos hoteleros”, en la que junto a los socios de Magma Turismo, Bruno Hallé y Albert Grau, participaron Horacio Alcalá director internacional de desarrollo de Travelodge, Gabriel Camacho, director Real Estate Leasing Société Générale y Pablo Arnús director de inversiones del Grupo Millenium, que dieron su opinión de la situación actual, en la que empiezan a ver síntomas de mejora y un incremento en el número de negociaciones, aunque la confianza sobre el mercado aún está por llegar.
Gabriel Camacho confirmó que tanto su compañía como otras francesas están interesadas en el mercado español y señaló que “ahora es un buen momento para entrar en España y financiar proyectos hoteleros, especialmente porque ahora los periodos de maduración de un proyecto son de más larga duración lo que permite un mejor estudio de la operación y el cliente está dispuesto a asumirlo al no tener muchas más opciones”. Desde la llegada de Société Générale a España en 2006, la compañía ha realizado unas 20 operaciones, con una cartera de 200 millones de euros aproximadamente en financiación hotelera. Este año 2011 ya han cerrado dos operaciones, actualmente se encuentran en negociaciones con otros dos proyectos, y tienen varias propuestas en cartera.
“La mejora en la agilización de los ritmos de negociación está haciendo posible una aceleración de cierre de operaciones impensable hace unos años”, señaló Horacio Alcalá, quién dijo ver en ello “pistas de que el mercado va algo mejor”, confirmó que acaban de firmar un proyecto en un plazo de 3 meses cuando lo habitual hubiera sido hacerlo en 9 meses. Este año tienen previsto cerrar en torno a 3-5 proyectos nuevos en España.
Gabriel Camacho, señaló que para validar una operación de leasing inmobiliario, siempre es más fácil cuando el contrato entre el operador y el inversor es de alquiler frente a los contratos de gestión, modelo, este último, que han estudiado algunos en Francia. Otra alternativa muy habitual que también comentó es la de financiar a hoteleros consolidados en la adquisición de los inmuebles. Horacio Alcalá añadió que todos los proyectos en los que se les ha permitido ir a conocer a la entidad financiera, para poder presentar su modelo de negocio, han salido adelante.
Otro de los puntos expuestos en relación con la viabilidad del contrato de alquiler, según palabras de Albert Grau, socio director de Magma Turismo, es que “esa garantía que parecía ofrecer el contrato de alquiler frente a los de management se ha diluido sensiblemente ante el escenario actual de renegociación de rentas al que estamos asistiendo”.
Pablo Arnús, apuntó que “siempre hay financiación e inversores si el proyecto está bien estructurado”, puesto que existe una gran cantidad de inversión retenida, a la espera de ver como transcurren los acontecimientos. Estos posibles inversores pertenecen tanto al ámbito privado como al corporativo, e incluso, a su parecer, cada vez son más los fondos extranjeros interesados en este tipo de operaciones.
Gabriel Camacho destacó el leasing inmobiliario como una buena forma de desarrollar operaciones, especialmente ante la imposibilidad actual de obtener financiación por otra vía.
Pese a ello, “es una fórmula que cuenta todavía con poca implantación en España y que choca con el sentimiento de propiedad que todavía perdura en algunas cadenas hoteleras”. En este sentido, Pablo Arnús, señaló que en el Grupo Millenium “todas nuestras operaciones las cerramos a través de leasing inmobiliario con una permanencia de entre 5 y 7 años y hasta ahora con un apalancamiento en torno al 70%”. Bruno Hallé socio director de Magma Turismo concluyó “que, hay que ver el modelo de leasing inmobiliario como un vehículo financiero cuyo objetivo final es que el cliente ejercite la opción de compra al finalizar el contrato y pase a ser el propietario”.
Los Desayunos con la Prensa convocados desde Magma Turismo pretenden ser una plataforma de análisis periódico de la industria turística, sobre temas de actualidad, con expertos de dilatada trayectoria profesional, con la finalidad de contrastar opiniones y transmitir conocimiento.
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