martes, 25 de octubre de 2011

La inversión en hoteles crece un 29% en los cinco principales mercados europeos durante el primer semestre



En España, la actividad retrocede un 6%, aunque es previsible que se reactive en la segunda mitad del año.

La inversión en hoteles ha continuado creciendo en los principales países europeos durante la primera mitad de 2011, sostenida por el buen comportamiento del sector. La compra-venta de hoteles entre enero y junio en Francia, Alemania, Italia, España y Reino Unido, los cinco países analizados por la consultora BNP Paribas Real Estate, sumó 2.500 millones de euros, un 29% más que durante el mismo periodo de 2010.

Las operaciones sobre portfolios se han incrementado durante el primer semestre del año, superando las de activos individuales. Entre las más sobresalientes figuran la adquisición de 33 establecimientos Campanile por Foncière des Murs y Predica (173 millones de euros), o los siete hoteles Intercontinental entre ellos, los de Cannes, Madrid, Frankfurt y Roma vendidos por Morgan Stanley a un inversor privado (310 millones de euros).

Los inversores han preferido ciudades con altos niveles de RevPAR (ingresos por habitación disponible). Como consecuencia París concentró el 77% del volumen de inversión en hoteles del país, Londres, el 41%, Frankfurt, el 34% y Barcelona, el 53%.

Pese a la incertidumbre sobre el crecimiento económico en Europa, el mercado de inversión hotelero no parece estar bajo presión, y es previsible que en casi todos los países se mantenga la actividad durante la segunda mitad de 2011. El mercado de inversión hotelero de Reino Unido ha sido el que registró mayor actividad durante la primera mitad de 2011, con una participación del 42% en el total europeo y un volumen de casi 1.000 millones de euros. Al igual que en el resto de segmentos inmobiliarios, en el caso de los hoteles han predominado los inversores internacionales en busca de activos de alta calidad o de ventas forzosas. Las operaciones que ya se han cerrado en el tercer trimestre, como la venta por NAMA de tres hoteles de alto nivel en Londres (Berkeley, Claridge y Connaught) por 800 millones de euros, vienen a confirmar que la actividad inversora sigue creciendo de manera significativa durante la segunda mitad de 2011.

Francia París en particular se ha mantenido como uno de los mercados más dinámicos en términos de volumen de inversión hotelera, con 500 millones de euros durante la primera mitad de 2011. Entre las operaciones más sobresalientes figuraron la venta del hotel Marriott de Campos Elíseos por 215 millones de euros y de la cartera de Campanile. El mercado de inversión hotelera en Francia, en cualquier caso, ha mejorado en sintonía con la positiva evolución de los resultados operacionales del sector.

Aunque con menor número de operaciones que Francia, la inversión en el mercado hotelero de Alemania durante la primera mitad de 2011 multiplicó por seis los resultados del mismo periodo del año anterior, sumando un total de 641 millones de euros. En el caso de este país, 2 los inversores se sienten atraídos por los buenos resultados y la sólida recuperación del sector hotelero. Si bien las operaciones sobre carteras estuvieron totalmente ausentes durante el segundo trimestre, supusieron la mitad del volumen de inversión del primero. Entre las más significativas, la venta de los tres hoteles NH adquiridos por Invesco por 35 millones o la del Intercontinental de Frankfurt (que formaba parte de la cartera de siete Intercontinentales), por 92 millones de euros. El hotel Steigenberger del aeropuerto de Berlín representó la mayor operación individual, cerrada por 59,5 millones de euros.

Italia y España han seguido registrando una actividad débil, con caídas en los volúmenes de inversión en hoteles del 51% y del 6%, respectivamente. En ambos países, las carteras continúan ausentes de sus mercados de inversión, con excepción del Intercontinental de Madrid, que formaba parte de la cartera europea de siete hoteles de esta cadena. En España, durante la segunda mitad del año registrará un aumento de la actividad gracias a la venta del portfolio de Hotasa (14 establecimientos) y del hotel Esperia Madrid, entre otras operaciones. La inversión hotelera en Italia, sin embargo, se prevé que permanezca estática.

Los ingresos hoteleros siguen creciendo en Europa:
La actividad del sector hotelero en Europa se ha mantenido fuerte durante el primer semestre de 2011, confirmando la recuperación iniciada a principios de 2010. Todos los países analizados, de hecho, han reportado incrementos en RevPAR (ingresos por habitación disponible) respecto al primer semestre de 2010. Es evidente que Europa se ha beneficiado del incierto clima político en Oriente Próximo y Norte de África. La ‘Primavera Árabe’ ha alterado los planes de numerosos turistas, beneficiando a los países mediterráneos que se han posicionado como destinos alternativos.

El mercado hotelero de Francia ha mostrado un sólido comportamiento durante la primera mitad de 2011. El ratio de ocupación alcanzó el 65,5%, (+2,5% respecto al del primer semestre de 2010) y los ingresos diarios por habitación ocupada ascendieron a 83,2 € (+2,8% respecto al primer semestre de 2010). Como consecuencia, los ingresos por habitación disponible de los hoteles franceses se situaron en 55,1 € (+5,9% respecto al primer semestre de 2010). Aunque el ratio de ocupación permanece por debajo del nivel récord de 2007, el mercado hotelero ha logrado controlar los precios, con una caída de sólo el 2% en 2008 y 2009. Así, en términos anuales, los ingresos por habitación ocupada y disponible han superado ya en un 7% y en un 2%, respectivamente, los niveles que se alcanzaban en 2007.

Alemania ha sido uno de los países que más rápidamente se han recuperado de las turbulencias económicas de 2009. El ratio de ocupación durante el primer semestre de 2011 alcanzó el 62,9% (+4% respecto a la primera mitad de 2010) mientras que los ingresos medios diarios por habitación ocupada ascendieron a 84,6 € (+1,5% respecto al primer semestre de 2010). Como consecuencia, los ingresos por habitación disponible de los hoteles alemanes acabaron la primera mitad de 2011 en 53,3 € (+5,6% respecto al primer semestre de 2010). Un nivel que supera en un 6% el que registraba este parámetro en 2007. Gracias a su posición como número uno en destinos de convenciones y reuniones de empresa, el nivel de demanda de los hoteles alemanes se ha recuperado más rápidamente. De hecho, Alemania ha sido el único país cuyo ratio de ocupación de la primera mitad de 2011 ha superado el de 2007.

Italia registró el nivel más alto de ingresos por habitación ocupada durante la primer mitad de 2011 (64,1 €, +4,5% respecto a la primera mitad de 2010). No obstante, los ingresos por habitación disponible se mantuvieron lejos de los resultados de 2007, después de haber sufrido un retroceso del 16% entre 2009 y 2008. Los hoteleros siguieron bajando los precios hasta agosto de 2010 en un intento de elevar los ratios de ocupación; por lo que a este mercado le resta un largo camino hasta recuperar los niveles máximos de referencia. El precio medio por habitación durante la primera mitad de 2011 se situó en 103,2 € (+1%), el más alto de los cinco países analizados debido al elevado porcentaje de establecimientos de alta gama presente en la oferta hotelera italiana.

España registró el mayor crecimiento de los ingresos por habitación disponible durante la primera mitad de 2011 (+8.9%), si bien partía de un nivel inferior al resto de países analizados.

No obstante, aunque el precio medio por habitación y el ratio de ocupación se encuentran en vías de recuperación, el colapso ha sido tan severo (-22% en ingresos por habitación disponible) que los hoteleros españoles necesitarán más tiempo para compensar el descenso de los precios por habitación.

A finales de 2009, mucho antes que otros países europeos, los ingresos por habitación ocupada en los hoteles de Reino Unido empezaron a recuperarse gracias al progresivo regreso del turismo de negocios. Por este motivo, los resultados de la primera mitad de 2011 parecen menos importantes al compararse con los de un semestre especialmente fuerte, como fue el primero de 2010. El ratio de ocupación ha crecido durante la primera mitad de 2011 un 1,2%, alcanzando el 72%, y los ingresos medios por habitación ocupada han retrocedido un  1,1%, hasta 82,9 €, de manera que los ingresos por habitación disponible se han estabilizado en 59,9 €. Londres ha sobresalido respecto a otras ciudades europeas por el nivel de ocupación alcanzado durante el primer semestre de 2011, del 82,5%.

Crece un 6,4% la llegada de turistas internacionales:
Europa ha experimentado un rápido crecimiento en llegadas de turistas internacionales, que ha sido del 6,4% durante la primera mitad de 2011 aunque con notables variaciones por zonas. Así, en el centro y este de Europa las llegadas se han incrementado un 9,4% mientras que sólo lo han hecho un 3,4% en la parte occidental. Francia se mantiene a distancia como el primer país del mundo en recepción de turistas internacionales, que podrían llegar a los 78 millones al finalizar 2011. Alemania (5º de Europa y 8º del mundo) registró el mayor aumento de llegadas durante la primera mitad de 2011 (+7,9%), y podría alcanzar un nuevo record de 28 millones en 2011. Por su parte, China ha desbancado a España de la tercera posición mundial en llegada de turistas foráneos, puesto que ha ocupado hasta 2009. El crecimiento de China podría desplazar incluso a Francia de la primera posición. Es previsible que se modere el crecimiento de visitantes internacionales a Europa en lo que queda de ejercicio debido al incremento de la incertidumbre económica de los últimos meses. No obstante, los resultados de la primera mitad del año confirman la recuperación iniciada en 2010 y que la industria hotelera ha sabido hacer frente a múltiples desafíos.

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